Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie.

Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):

Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit € / m² Preisen gerechnet - d.h. es wird ermittelt, zu welchen €/m² Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.

Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche(BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals - zumindest in München - das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten.

Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser):

Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Da München als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in München in zentralen Lagen aktuell mit 2,50% - 3,00%. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Rohertrag mit dieser Rendite (zur Vereinfachung bis in die Unendlichkeit) verzinst. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag / Rendite = Ertragswert. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.

Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich die Bewertung einem Sachverständigen zu überlassen.

Wird nur der Preis pro m² Wohnfläche in die Betrachtung mit einbezogen, können Neubauten bis zu 50 % teurer sein als Bestandsimmobilien.

Dies berücksichtigt allerdings nicht den unterschiedlichen Stand der Technik sowie die Architektur des Objekts. Werden diese Qualitätsunterschiede mit berücksichtigt liegt ein Neubau in etwa 10 % - 20 % über dem einer Bestandsimmobilie, da der Käufer auch noch eine große Gestaltungsfreiheit mit erwirbt.  

Ausnahmen bilden denkmalgeschützte Altbauten, die teilweise deutlich über den Neubaupreisen liegen. Vor allem die immer höheren Auflagen der Energieeinsparverordnung (EnEV) treiben in den letzten Jahren die Baukosten in die Höhe – und damit die Neubaupreise. In der deutschlandweiten Betrachtung sind die Preise für Neubau seit dem Jahr 2007 um fast 40 % gestiegen. Die Kosten für Altbau im Vergleich dazu nur um 24 %.

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie mit folgenden Nebenerwerbskosten rechnen: Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklergebühren und Bankgebühren.

Grunderwerbssteuer

Jeder Grundstücks- oder Immobilienkauf in Deutschland wird mit einer Grunderwerbssteuer besteuert. Die Höhe variiert dabei zwischen den Bundesländern. In Hamburg beträgt sie aktuell 5,5 Prozent, in. Berlin beträgt sie aktuell 6,0 Prozent (gerechnet auf den Kaufpreis abzüglich der beweglichen Güter, wie z.B. dem Wert des Inventars).  

Notar- und Grundbuchgebühren

Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch entstehen Notargebühren. Diese betragen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises (degressiv mit steigender Kaufpreishöhe). Neben der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs verfolgt der Notar auch die korrekte Abwicklung. 

Maklergebühren

Für die Beratungsleistung und die Vermittlungstätigkeit erhebt der Immobilienmakler eine ortsübliche Maklergebühr von 3,57 Prozent inkl. Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis. Zu den Leistungen gehören die Durchführung von Einzelbesichtigungen, Übernahme aller Formalitäten, Klären etwaiger rechtlicher Fragen, Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten, Abstimmung des Kaufvertrags, umfassender Service rund um den Notartermin (Vorbereitung, persönliche Begleitung) sowie die Betreuung auch über den Verkaufsabschluss hinaus. 

Bankgebühren

Ist für den Erwerb einer Immobilie eine Finanzierung notwendig, fallen Kosten zum Beispiel für Zinsen und die Bearbeitungsgebühr an. 

Die exakte Höhe des einzubringenden Eigenkapitals ist abhängig von den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des potenziellen Erwerbers sowie von Lage und Risikoprofil der Immobilie.

In der Regel werden mindestens 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital benötigt, um auch die Nebenerwerbskosten decken zu können. Niedrigere Eigenkapitalquoten sind je nach Einkommensverhältnissen und sonstigen Vermögensgegenständen des Erwerbers möglich, bedeuten in der Regel allerdings einen Zinsaufschlag.

Der Käufer kann seine Vorstellungen bzgl. der Innenausstattung und der Raumgestaltung oftmals mit einfließen lassen.

Die Grundrisslösung kann auf die individuellen Wünsche des Erwerbers angepasst werden. Er hat darüber hinaus eine 5-jährige Gewährleistung und erwirbt ein Objekt auf dem neuesten Stand der Technik mit einem meist sehr hohen energetischen Standard. Der Käufer ist durch die Makler- und Bauträgerverordnung auch bei einem frühzeitigen Kauf vom Plan weg sehr gut abgesichert, da der Kaufpreis gemäß dem Baufortschritt in Raten fällig wird. 

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie wird dem beglaubigten Kaufvertrag eine Baubeschreibung als wesentlicher Bestandteil beigefügt.

Diese regelt in Verbindung mit dem Prospekt die vom Bauträger zu erbringende Bauleistung, also die Bauweise, Form und Ausstattung des Objektes. 
 

Hier gilt: je konkreter die Beschreibung, desto größer die Planungssicherheit für den Käufer. Es ist daher hilfreich, wenn in der Baubeschreibung möglichst exakt definiert wird, welche Materialien von welcher Qualität verwendet und in welcher Art und Weise verbaut werden. Der Bauträger muss dabei die dargestellten Leistungen in einer handwerklich einwandfreien Art erbringen, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen.

Die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, welche Gesamtlaufzeit die Finanzierung aufweist.

Je niedriger der Kreditzinssatz, desto höher sollte die Anfangstilgung gewählt werden. Eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent ist auf jeden Fall zu empfehlen, um in einem überschaubaren Zeitrahmen entschuldet zu sein - besser sind jedoch drei oder vier Prozent. So kann die Gesamtlaufzeit des Darlehens auf etwa 20 bis 30 Jahre reduziert werden. Ebenso sollte man sich ein Sondertilgungsrecht während der Laufzeit des Kreditvertrages einräumen lassen.

Dies ist abhängig von der Einkommenssituation sowie von der Nutzung. Also ob die Immobilie zur Eigennutzung oder Kapitalanlage erworben wird.

Bei einer Kapitalanlage kann es unter Umständen sinnvoll sein, einen höheren Fremdfinanzierungsanteil anzustreben, da die Schuldzinsen in der Regel zu den Mieteinnahmen gegengerechnet werden können. Ebenso sollten diverse Förderkredite geprüft werden, zum Beispiel ob ein KfW-Darlehen in Anspruch genommen werden kann.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert.

Das Grundbuch ist ein amtliches, bedingt öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem z. B. die Eigentumsverhältnisse sowie ggf. mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt).  

Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. In der Grundakte werden alle Urkunden sowie gerichtliche Protokolle, die zu Eintragungen geführt haben, archiviert.

Die "Erbpacht" ist in Deutschland heute gesetzlich verboten. Umgangssprachlich wird allerdings das "Erbbaurecht" oft als "Erbpacht" bezeichnet. Lesen Sie weiter, um alles wichtige zum Thema "Erbpacht" zu erfahren.

Ein Grundstück kann als "Erbbaurecht" über einen festgelegten Zeitraum (von meist 99 Jahre) gegen einen monatlichen Erbbauzins gepachtet werden. Das Eigentum am Grundstück verbleibt während dieser Zeit beim Erbbaurechtsgeber. Während der Vertragslaufzeit hat der Erbbauberechtigte in der Regel das Recht das Grundstück zu bebauen. Das Erbbaurecht kann während der Vertragslaufzeit durch den Erbbauberechtigten veräußert werden.  

Am Ende des Erbpachtvertrages fällt das Grundstück wieder an den Erbrechtgeber zurück. Dabei wird bei Wohnbaugrundstücken mindestens 2/3 des Sachwerts der baulichen Anlagen (oftmals als gemeiner Wert bezeichnet) als Entschädigung an den Erbbauberechtigten gezahlt.

Das Risikoprofil der Liegenschaft sollte im Rahmen einer "Due Diligence" umfassend beurteilt werden, d. h. eine einfache Betrachtung der Bruttorendite ist sicherlich nicht ausreichend. Erfahren Sie hier die notwendigen Prüfungsschritte.

Wesentliche Prüfungsschritte könnten z. B. sein:
  

• Standortanalyse: SWOT-Analyse mit Beurteilung der zukünftigen Entwicklungschancen
• Prüfung der Einnahmenhöhe: sind diese marktüblich oder ist ein Over- oder Underrent zu berücksichtigen? 
• Qualität der Liegenschaft: Bauqualität im Allgemeinen, Mängel und-/oder Schäden, Instandhaltungsstau, Beurteilung der Bewirtschaftungskosten
• Qualität der Mieterstruktur: Beurteilung der Einnahmensicherheit
• Rechtliche Beurteilung: Prüfung der Vertragsverhältnisse
• Steuerliche Beurteilung: Umfassende Prüfung mit Darstellung von Exit-Strategien 

Die gesammelten Informationen werden oftmals in verschiedenen Szenarien darstellt: Basis-, Worst- und Best-Case-Szenario.

Der zuständige Gutachterausschuss wertet alle Immobilienverkäufe aus und ermittelt daraus lagespezifische „Bodenrichtwerte“, die in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht werden.

Der Bodenrichtwert wird jeweils für ein möglichst homogenes Gebiet innerhalb einer Gemeinde ausgewiesen und kann innerhalb einer Gemeinde auch stark variieren. Wenn das Grundstück außergewöhnliche Merkmale aufweist (z. B. überdurchschnittlicher Blick, besonderer Schnitt, Übergröße, Hanglagen o. ä.) muss dies durch einen Zu- oder Abschlag berücksichtigt werden. Weicht das Maß der möglichen baulichen Nutzung von den Festlegungen des Bodenrichtwerts ab muss dies ebenfalls gesondert berücksichtigt werden.  

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Wohnungsbau üblicherweise durch die GFZ (Geschossflächenzahl) definiert. Die GFZ ergibt sich, indem die Geschossfläche durch die Grundstücksgröße dividiert wird.

Dies ist unter anderem vom Wert der Liegenschaft in Verbindung mit den Steuerfreibeträgen abhängig. Eine Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer mit entsprechenden Kosten ist anzuraten.

Auf jeden Fall entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die derzeit bis zu 2 % aus dem Verkehrswert der Immobilie betragen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, können auch Wertermittlungskosten entstehen. Eine fundierte Verkehrswertermittlung ist sehr häufig anzuraten, um gegenüber dem Finanzamt den Schenkungswert zweifelsfrei darzustellen.  

LR Invest bietet hier in Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Notaren einen umfassenden Service an, indem durch einen hausinternen, anerkannten Sachverständigen (zertifiziert DIN EN ISO/IEC 17024) Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt werden können.

Die Vermarktungsdauer ist stark abhängig von der Attraktivität der Immobilie, dem gewählten Mietpreis sowie dem Vertriebskonzept. Erfahren Sie hier wie LR Invest bei der Vermietung Ihrer Immobilie vorgeht und wie lange der Prozess dauert.

In der aktuellen Marktlage dauert die Vermietung einer Immobilie derzeit ca. 4-6 Wochen nach Markteintritt.

Die Architektur des 20. Jahrhunderts wurde im Wesentlichen durch vier Baustile geprägt. Formgebung und Konzeption eines jeden Baustils sind dabei abhängig von den technologischen und konstruktiven Möglichkeiten der jeweiligen Zeit.

Gründerzeit - 1870 bis 1914

Altbauten aus dieser Zeit zeichnen sich durch eine gute, massive Bausubstanz und großzügige Opulenz aus. Charakteristisch bei diesem Baustil sind große Räume und Fenster sowie bis zu vier Meter hohe Stuckdecken. 

Zwischenkriegszeit - 1919 bis 1945

Diese Häuser sind oft durch Bauhausarchitektur inspiriert und auf Funktionalität und Zweckmäßigkeit angelegt. Außen schlicht gestaltet mit einfachen Putzfassaden oder Ziegelmauerwerk, überzeugen sie innen durch eine gut durchdachte Raumaufteilung, lichterfüllte Räume bis zu einer Deckenhöhe von 2,80 Meter. 

Wiederaufbau - 1945 bis 1969

Der Baustil der Nachkriegszeit wird durch einen standardisierten Massenwohnungsbau geprägt. Die meisten Häuser der 1950er-Jahre wurden als Reihen- oder Kleinsiedlungshäuser errichtet. Erst in den 1960er-Jahren steigt die Bauqualität wieder an.

Postmoderne - 1970 bis 1994

Die Architektursprache der Postmoderne bediente sich verschiedener Elemente früherer Epochen, um diese in zwangloser Anordnung neu zusammenzusetzen. Häuser aus den 1990ern sind architektonisch ansprechend gebaut und entsprechen weitgehend den heutigen Ansprüchen an Komfort und Technik.

Die Teilungserklärung ist in § 8 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Man kann die Teilungserklärung als "Satzung" oder "Grundgesetz" einer aufgeteilten Immobilie bezeichnen, da hier alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Miteigentümer begründet werden.

Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks kann dabei ein Gebäude in Miteigentumsanteile am Grundstück aufteilen, so dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist.

Weiterhin wird geregelt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen bzw. als Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Es können darüber hinaus Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflächen) bestimmten Einheiten zugewiesen und eine Gemeinschaftsordnung erlassen werden. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Dabei muss vor Bildung der Grundbuchblätter der Aufteilungsplan des Gebäudes von der zuständigen Genehmigungsbehörde geprüft (§ 7 WEG) und die Abgeschlossenheit bestätigt werden.

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Bausubstanz und Haustechnik genau geprüft werden. Bei Häusern muss das Gebäude gründlich von außen untersucht werden. Sind Fassade, Fenster und Türen in Ordnung? Besteht Reparaturbedarf?

Modernisierung

Ist ein Umbau von Küche, Bad oder Gäste-WC notwendig? Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte stets ein Fachmann um Rat gebeten werden, der die Kosten für Sanierung und Modernisierung realistisch einschätzen kann. 

Wohnflächenangaben

Ein Aufmaß durch einen Immobilienmakler oder einen Architekten hilft Ihnen bei der Überprüfung der tatsächlichen Wohn- und Nutzflächen. Bei LR Invest werden sämtliche Grundrisse durch eine hauseigene Architektin neu vermessen und gezeichnet. 

Keller

Feuchtigkeit im Keller gehört zu den am schwierigsten zu ermittelnden Mängeln. Ohne Unterstützung vom Experten ist der Befall nur schwer zu beseitigen und meist tritt Feuchtigkeit im Keller in unregelmäßigen Zeitabständen wieder auf.
 
Haustechnik

Neben der Heizung ist das gesamte sanitäre und elektrische Leitungsnetz zu prüfen. Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) besteht eine Austauschpflicht für alte Heizkessel im Falle eines Verkaufs.